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行业增速放缓,库存会不会又崩?

2019-10-30 点击:622
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前言

2014年,房地产市场经历了结构性失衡,库存和非政治化周期达到创纪录高位。特别是在三线和四线城市,房地产的供给超过了与其经济发展和城市化水平相匹配的需求,导致了高库存。

面对高房地产存量,2015年中央经济工作会议提出将“化解房地产存量”作为2016年经济社会发展的五大任务之一,并据此出台了一系列综合措施开展“全面清仓”工作,如降低利率、降低首付款比例(如“330”新政、“930”新政)和财税政策。随后,“因此,实施清仓政策”和“一些三线、四线城市和县市清仓”继续推进,清仓效果明显。

2018年,中央政府表示“坚决制止房价上涨”。此后,房地产市场发生了变化,持续三年的清仓工作基本结束。

值得注意的是,清仓也导致了房价和地价的上涨。2017年和2018年上半年的土地交易均创历史新高。在未来,不可避免地会有大量的住宅进入市场,而房地产市场正从“增长”转向“储蓄”,销售也在变冷。

那么,它是否会进入新一轮的股票增值周期值得讨论。

1。城市存量的“U”型趋势最初正在形成。

去资本化的周期已经延长。

1。房地产市场已经进入水平期,库存似乎在上升。

根据我们监测的33个典型城市的存量情况,从2016年到2018年初,城市存量逐月下降,基本进入良性发展循环,存量清除效果明显。2018年,随着土地市场供应增加和销售增长放缓,33个城市的库存呈现上升趋势。33个城市的“U”型库存开始时已经形成,而且似乎还在缓慢上升。截至2019年9月底,我们监测的33个典型城市的库存面积为44000平方米,同比增长13.0%,同比增长2.7个百分点,同比增长2.2%,同比增长1.5个百分点。由于土地市场整体降温,城市存量增长率同比收窄。库存的总体趋势是缓慢增长的。

2。土地市场起伏不定。9月份土地流转同比增长33.5% %。我们都知道,这种现象的原因无非是供求失衡,无论是在上一轮去库存周期,还是今天股市处于高位。特别是在最后一轮的库存清除周期中,许多城市有严重的库存积压,其中很大一部分是由于土地供应。市场没有足够的需求及时消化它,这最终导致了“泡沫破裂”的风险。以历史为鉴,现在库存逐渐上升,这与土地市场的成交量密切相关。

一般来说,每年的第一季度和第四季度是土地市场的传统活跃周期。一方面,政府财政在一定程度上依赖于房地产。此时,土地供应将相应增加,以增加政策收入。另一方面,在年终业绩冲刺后,企业需要补充粮食储备,其征地意愿普遍较强。此外,企业的投资热情将根据资金充足程度进行调整。自2019年初以来,土地市场经历了起伏。从年初到4月,土地市场的供应一直保持增长。货币政策的边际改善对企业的综合作用增强了它们获取土地的意愿和能力。结果,土地市场出现了“春季市场”。5月至8月,融资监管力度加大,企业征地积极性受到抑制,土地市场逐渐降温并回归理性,土地交易增速明显放缓。与传统的九月“金九”一样,销售增长率有所提高,企业征地积极性也有所提高。9月份土地市场表现总体好于前4个月,并延续了理性运行的趋势。随着土地市场的起伏,土地流转自年初以来一直在上升。2019年9月,我们监测的33个典型城市土地交易总建筑面积为2599.9万平方米,同比增长33.5%,比8月份增长38.8个百分点,同比增幅明显较高。环比增长1.9%,比8月份上升29.3个百分点。

3,平均去极化周期已经延长,但仍在合理范围内。

截至2019年9月底,我们监测的33个典型城市的平均无核化周期为10.6个月,一般处于合理的无核化区间。

在销售增长放缓的背景下,目前33个典型城市的平均拆迁周期比前两年同期稍长,2017年和2018年的平均拆迁周期分别为8.3个月和9.7个月。

不同城市的股票有明显的分化趋势。例如,厦门(房地产)因其退市周期而备受关注,它是高股价城市的代表之一。2019年9月的除名周期将为16个月。

苏州(房地产)去污周期最短,2019年9月去污周期仅为4个月。

其次,不同能源水平的城市明显不同。

三线、四线城市害怕再次进入库存积累期。

通过以上分析,我们发现33个城市的商品房拆迁平均周期比前两年有所延长,但总体情况仍处于合理水平。我们也知道,仅仅通过平均水平很难准确掌握库存的真实情况。例如,一些库存相对较高、非工业化时期相对较长的城市将被平均化。不同的城市能源水平和不同的城市有不同的特点。从各能源级城市库存同比增长的历史趋势来看,从2018年下半年开始,各能源级城市库存同比增长开始由负向正变化,并持续上升,但不同城市的能源水平趋势不同。

截至2019年9月底,在我们监测的33个典型城市中,一线城市存量为2775万平方米,同比增长4.0%,同比增长18.6%。●核心二线城市土地存量7965.1万平方米,环比增长2.9%,同比增长10.1%。●普通二线城市土地存量9506.3万平方米,环比增长1.6%,同比增长10.2%。●三、四线城市土地存量2923.5万平方米,同比增长0.8%,同比增长27.7%。

1,有“圈”的一线城市,何伟有高有低的存货

如果你把孙悟空和“圈”的一线城市比较一下,就不算太多了。与其他能源水平城市相比,一线城市的土地供应相对有限。毕竟只有四个城市,但是如果没有“魔法咒语”来压制它,它真的可以引发一场风暴。具体来说,虽然一线城市有很多股票,但销售弹性很大,自然去股票的压力也不会很大。

2015年的房地产去库存政策刺激了各城市的销售,其中第一个反弹的是一线城市,那里的商品住宅建筑的数量和价格一起上升,从而引入了更严格的监管政策。最终,销售增长放缓,降低了一线城市库存的同比增长率。2016年至今,一线城市存量基本保持在3000万平方米左右,2018年初达到2071万平方米的最低水平。截至2019年9月,在33个典型城市中,一线城市的周期最短,为9.3个月。因此,一线城市根本不需要太担心库存问题,只是尽量不要让房价飙升。

2.对于“灵活”的二线城市来说,股票是温和的,核心二线城市和普通二线城市的股票增长趋势相似,因此它们被统称为二线城市进行分析。二线城市之所以被称为“柔性城市”,主要是因为二线城市在监管上比一线城市更加灵活,自身需求也相对较大。尽管存在库存高的问题,但去工业化的潜力很大。“以城为本”的监管政策似乎是为二线城市量身定做的。目前,二线城市的存量也进入上升通道,部分原因是住房企业改变了投资布局策略,逐步回归一线和二线城市。土地交易有所增加,但二线城市的库存和净化周期一般处于中等水平。同时,不同城市的情况也不同。例如,天津(房地产)在2019年9月底将有15.8个月的去极化期,比2016年5.6个月的最低水平长近3倍。然而,武汉(房地产)在2019年6月底将有5.7个月的周期。武汉的周期一直处于良好水平,至少达到3.6个月。

三线和四线城市一直是清仓的焦点。

我们需要再次提高警惕。

在最后一个周期,由于库存过剩和叠加需求相对短缺,三线和四线城市面临着最困难的清仓任务。迄今为止,其趋势波动最大。

2017年,印古什市的房地产库存被移除,进入一些三线、四线城市和县城。取得了良好的效果。根据我们监测的33个城市的库存情况,2017年三线和四线城市的库存降至历史低位。

经过几年的清仓,三线和四线城市的需求释放已经见顶,对棚户区的狂热也逐渐消退。过去两年强劲的销售增长率现已大幅放缓。根据我们监测的33个城市的销售情况,今年年初以来,三、四线城市的销售面积同比呈负增长,搬迁的驱动力减弱。

与此同时,繁荣的土地市场也恢复了平静。从2018年第四季度开始,土地交易量下降,同比增速回落至2016年水平。尽管供应量有所减少,但在销售明显放缓的背景下,土地市场前两年累积的交易量将会放缓。

我们发现三、四线城市的股票增长率呈现上升趋势,但股票水平仍低于2015年的峰值,总体上仍可控。还有一些三线和四线城市的库存令人担忧。例如,滁州(房地产)在2019年9月底的库存为531万平方米,基本恢复到2015年初的库存水平。截至2019年9月底,湖州(房地产)的库存为581.5万平方米,几乎是2015年初的两倍。

同时,2019年9月的平均去极化期在三线城市和四线城市最长,为13.2个月。因此,三线和四线城市需要保持警惕,重新进入库存积累周期。

3。据估计,未来的库存将保持可控。

有些城市有突出的问题

1。据估计,平均清除期将为11个月。

二线和三线城市已经扩展到不同程度

通过以上分析,我们发现33个城市的库存和平均去库存周期均呈缓慢上升趋势,总体趋势仍在合理范围内。然而,分化的特征非常明显。不同的城市有不同的能量水平和不同的现象。三线和四线城市需要更加警惕。就单个城市而言,滁州和厦门等城市正在担心其去城市化周期。

因此,未来33个城市的存量是否会超出可控范围,我们在对未来9个月33个城市去污周期的一些假设的基础上进行了预测。

假设1

由于数据可用性的限制,我们假设所有土地将在交易后9个月进入市场(忽略交易后9个月进入市场的影响以及先前交易土地的当前进出)。因此,我们选择2019年1月至2019年9月的土地交易,并将其转换为未来九个月。

假设2

当我们计算城市未来的城市化周期时,我们更注重研究新库存的影响,而对销售敏感度的需求不是很高。因此,未来9个月房地产市场的销售价值将作为过去6个月的平均值。

根据我们的预测,从2019年10月到2020年6月,33个城市的平均迁移周期为11个月。尽管清除周期可能在随后的时期继续上升,但总体上仍在合理的范围内。

在接下来的9个月中,三线和四线城市的平均去极化周期仍然相对较长,为14个月。

Second是二线城市,平均搬迁期为10.4个月。

一线城市的平均周期只有7.6个月。预计未来一些一线、二线城市将进行相对较大的库存补充,而三线、四线城市仍需继续关注库存积累问题。

2,每个家庭都有自己难读的经典。

这三个城市有不同的主要矛盾。

从上图可以看出,二线城市和三线、四线城市明显进入了无核化周期逐渐延长的阶段,但不同城市之间的差异更加明显。

为了进一步预测未来9个月各能级城市的库存情况,我们分别从核心二线、普通二线、三四线中选择一个具有特殊去污周期的城市,并对其2019年1月至2019年9月的土地交易、销售和库存情况进行综合分析。

天津:

滨海新区可能承担不起沉重的责任,很难清仓。

在最近一轮清仓中,在各种优惠政策的刺激下,天津市商品住宅销售增速飙升,2016年4月达到最高221.9%。天津在无核化方面取得了显着成就,2016年12月无核化周期降至5.6个月。

从数据中可以看出,天津市的库存已经保持了一年多的相对较低水平,2018年后还将继续上升,库存增速高于商品住宅销售增速。

截至2019年2月底,天津的去极化周期为20.1个月,达到2016年以来的最高水平。经过将近半年的消化,目前的去极化周期已降至15.7个月。因此,从目前的库存情况和销售趋势来看,天津存在积压的隐患。

2019年1月至9月,天津市土地交易也有所增加,增幅最大的是2019年3月,土地交易311.6万平方米,同比增长14.80%。

地域上,主要分布在郊区,其中滨海新区土地流转最多,滨海新区存量高的现象一直存在。

2014年12月12日,滨海新区被批准为自由贸易区。受当地政府吸引外资等优惠政策的吸引,滨海新区拥有大量土地供应。然而,作为一个飞地新区,人口与产业进口并不同步,属于天津郊区。即使是优惠政策(如放宽购买限制)释放的需求也不足以吸收如此高的库存。因此,天津在后期仍然很难上市。

沈阳:

高库存是历史遗留下来的问题,只有限制土地供应才能缓解。

沈阳一直是普通二线城市中库存最多的城市。

沈阳下定决心在2016年清仓,并出台了相应的控制政策,确保房地产市场健康发展。例如,沈阳“22”新政于2016年3月出台,商品房销售增速在2017年5月达到峰值。从那以后,总销售额一直相对稳定。此外,近年来土地供应相对受限,无核化周期持续下降。

然而,自2018年第四季度以来,去极化周期再次上升。这种阶段性上升趋势是由于短期内销售放缓速度加快,而土地交易量正在萎缩。

2019年9月底,沈阳的无核化周期为10.6个月。值得注意的是,沈阳的无核化周期是三个月前的17.1个月。主要原因是销售额的增长,过去三个月分别为11.4%、46.6%和64.3%。基于以上分析

,我们认为沈阳在清仓方面做得很好,但2019年1月至9月沈阳市出售的土地总建筑面积为1001.5万平方米,同比增长63.5%,但相应的商品房销售为141.3万平方米,同比增长11.6%。

供应的速度快于需求的速度,这不是一个好现象。

此外,沈阳市近三个季度的土地交易在各区分布相对均匀,其中沈北新区的土地交易建筑面积最大,三个季度的土地交易总量为163.5万平方米。

和平区和沈河区是主要城区,但土地交易并不突出。随着土地被改造成住宅建筑,如果没有相应的需求支持,仍然会存在高库存的风险。

那么对沈阳来说,高库存是“历史遗留下来的问题”。根据我们的预测,如果土地供应的合理速度继续下去,沈阳下半年的无核化周期将有可能下降。

莆田:

供需结构失衡,难以维持市场热度。

在最后一轮清仓中,莆田(房地产)楼市各项优惠政策的刺激只是昙花一现,难以从根本上解决莆田供需失衡的困境。对莆田来说,清仓是一个长期存在的问题。

截至2019年9月底,莆田净化周期为11.9个月,处于相对合理的净化范围内。像莆田这样有三四条线的城市要成为一个城市相对来说比较困难。主要原因是需求没有得到充分释放,尤其是刚刚需要。

2019年1月至9月,在建发中央出版公司、郭美凌秀、建筑工程经合等项目的支持下,销售面积同比大幅增长。其中,被称为“急需选择”的建发中心一次推出1127套,并全部售出。这是一个前所未有的事件。它与“限定价格”下的二手房倒挂有着千丝万缕的联系,当然也与产品、位置、品牌等诸多因素有着千丝万缕的联系。

因此,如果建发中心等项目不能满足眼前的需求,且价格有限,无法继续大量进入市场,短期内将难以维持销售热。

莆田的土地供应量也不是很大。2019年1月至9月出让土地建筑面积194.6万平方米,同比增长208.3%。然而,与疲软的销售增长率相比,这是非常不匹配的。此外,2019年1月至2019年9月郊区出售的土地比例不断增加,未来的存量压力仍然相对较大。

总而言之,库存的高低主要取决于供需平衡。截至2019年9月底,我们监测的33个城市的净化周期总体上处于相对可控的范围内。

此外,不同的城市有不同的能源水平,不同的城市在清除库存方面有明显的差异。在当前三线、四线城市退烧的背景下,与一线、二线城市相比,三线、四线城市有可能再次进入库存积累周期。我们认为这与三线、四线城市的需求不足密切相关。

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